부동산, 우리나라 집값의 비밀

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아파트 불패, 서울 아파트는 왜 떨어지지 않을까? 한국 부동산 시장, 특히 서울 수도권의 아파트는 경기에 따라 단기 조정은 있어도, 장기적으로는 가격이 잘 떨어지지 않는 특징이 있습니다. 이는 단순한 수요와 공급의 법칙만으로는 설명할 수 없는 복합적인 구조 때문입니다. 오늘은 이 독특한 구조와 역사, 그리고 집값 안정화의 힌트를 일본 사례를 통해 알아보겠습니다.

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아파트/이미지

돈이 풀리면 집값은 반드시 오른다?

1988년 9월, 우리나라에 풀린 통화량은 약 111조 원이었습니다. 그로부터 10년 후인 1998년에는 무려 771조 원으로 약 7배 가까이 늘어났습니다. 그러나 같은 기간 동안 집값은 겨우 40% 정도 상승했습니다. 통화량 증가가 반드시 집값 상승으로 이어지는 것은 아니라는 것을 보여주는 대표적인 사례입니다.

 

더 흥미로운 점은, 1991년부터 1997년까지 6년 동안 통화량이 약 3배 증가한 시기에도 서울 아파트 가격은 오히려 하락했다는 점입니다. 이는 공급이 수요를 초과할 경우, 돈이 많아져도 집값은 오르지 않을 수 있다는 사실을 시사합니다.

참고로 2024년12월기준으로 대한민국 통화량은 3600조원 수준으로 집계되었다.

한국만의 독특한 도시화와 아파트 개발 방식

서울은 1960년대 이후 폭발적인 인구 유입이 있었고, 이로 인해 아파트 개발이 급격히 이뤄졌습니다. 정부는 ‘택지개발촉진법’을 활용하여 대규모 아파트 단지를 개발했고, 토지구획정리사업을 통해 복잡한 토지를 네모반듯하게 정비해 집을 짓기 쉬운 형태로 만들었습니다.

강남 개발도 이런 맥락에서 이루어졌습니다. 홍수가 자주 나는 지역이었지만, 제방을 쌓고 도로를 건설하면서 주거지로 탈바꿈시켰습니다. 그 결과 반포, 잠실, 구의동 등 강변 아파트 단지들이 생겨났습니다.

왜 한국은 아파트 개발 구조가 복잡한가?

다른 나라에서는 부동산 개발 회사가 직접 땅을 매입하고, 아파트를 짓고, 임대를 주거나 분양을 합니다. 하지만 우리나라는 시행사, 건설사, PF금융사, 신탁사 등이 역할을 분담하면서 아파트를 짓습니다.

시행사는 자금력이 약해 PF 대출로 자금을 조달하고, 건설사는 보증을 서며, 신탁사는 그 보증을 다시 보완합니다. 이처럼 네 주체가 협력하지만, 경기 불황 시 리스크가 매우 커 미분양 발생 시 전체 프로젝트가 무너질 수 있습니다.

일본의 사례에서 배우는 안정적 공급

일본은 1990년대 거품경제 붕괴 이후에도 집을 꾸준히 공급했습니다. 지진이 잦은 일본의 특성상 새 집에 대한 수요가 꾸준했고, 지방정부의 세제 혜택 등으로 인해 불황기에도 주택 공급이 계속되었습니다.

이처럼 일본은 불경기에도 공급을 멈추지 않아, 결과적으로 30년간 집값이 하락하면서 안정된 시장을 만들 수 있었습니다. 이 점은 한국이 배워야 할 대목입니다.

한국 집값 안정화를 위한 해법은?

정부가 시장 가격에 맞춰 꾸준히 주택을 공급하는 것이 핵심입니다. 꼭 싸게 공급할 필요는 없으며, 공급의 양만 유지된다면 가격 안정 효과는 충분합니다. 예산을 투입하지 않고도 시장 안정에 기여할 수 있는 방식입니다.

아파트 불패 신화를 깨기 위해서는 불경기에도 주택 공급이 지속되어야 하며, 이는 정부의 역할이 중요하다는 결론으로 이어집니다.

 

아파트내부이미지

결론: 한국 아파트 시장을 이해하는 핵심

한국은 대규모 아파트 중심의 독특한 주택 구조를 가지고 있으며, 이는 급속한 도시화, 정부 주도의 개발, 그리고 복잡한 사업 구조의 결과입니다. 따라서 단순한 수요·공급 법칙으로는 설명되지 않는 다양한 요인이 작용합니다.

집값을 예측하거나, 부동산 정책을 설계할 때 이러한 구조적 특성과 역사적 배경을 함께 고려해야 하며, 안정적인 시장 형성을 위한 ‘지속 가능한 공급 체계’ 마련이 무엇보다 중요합니다.

누구나 저렴한 주거 공간을 원합니다. 다주택자도, 1주택자도, 무주택자도 집값 안정은 공통의 이익이 됩니다. 오늘의 이야기를 통해2025년 부동산에 대한 균형 잡힌 시각을 갖고, 나아가 더 나은 주거 환경을 위한 정책과 사회적 합의를 기대해 봅니다.

 

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